Miguel y Emma Aguilar pusieron a la venta su casa frente a un lago en el sureste de Miami-Dade hace dos años. Dado que están pidiendo $375,000 por la propiedad, la pareja espera que pasen otros dos años antes de que puedan venderla.
Aunque las ventas de viviendas en el sur de la Florida siguen creciendo con fuerza, aproximadamente tres cuartas partes de esas propiedades se venden por menos de $300,000. Las que se venden por menos $100,000 están provocando auténticas guerras de ofertas y ahora se venden por encima del precio de lista.
En octubre, el precio mediano de la vivienda unifamiliar en Miami-Dade había bajado 28 por ciento, a $178,500, en comparación con un año antes, según cifras dadas a conocer por la Asociación de Corredores Inmobiliarios de la Florida. En Broward, el precio mediano de venta bajó 16 por ciento, a $211,600. El precio medio de los condominios en Miami-Dade bajó 30 por ciento, a $138,400, y 28 por ciento en Broward, a $83,200.
...la recuperación inmobiliaria podría demorar más en las categorías de precios superiores.
Sin embargo, desde el principio de, año, la mediana de los precios de las casas y condominios se ha recuperado aproximadamente $30,000, lo que sugiere que el mercado ya tocó fondo, al menos en el sector más bajo. Y aunque la mediana puede estar estabilizándose, la recuperación inmobiliaria podría demorar más en las categorías de precios superiores.
A medida en que el valor de la propiedad ha bajado, la cantidad de esas viviendas en el mercado ha aumentado y los que compran su primera casas y los inversionistas se han llevado las mejores gangas, mientras el resto se queda en los laterales por dificultades en conseguir préstamos para viviendas más caras.
En Miami-Dade, la venta de casas de $300,000 o más bajó más de 25 por ciento entre agosto y octubre, en comparación con el mismo trimestre del año pasado.
El mercado de los llamados préstamos jumbo, los mayores de $423,750 en el sur de la Florida, se secó hace más de dos años, dijo el corredor inmobiliario Grant Stern, lo que dificulta más comprar esas casas debido a la falta de crédito.
Ron Shuffield, presidente de Esslinger-Wooten-Maxwell Realtors en Coral Gables, dijo que tres cuartas partes de las casas vendidas entre agosto y octubre en Miami-Dade tuvieron un precio inferior a $300,000. El 23 por ciento de las ventas fueron viviendas que se anunciaban por menos de $100,000, aunque representaron sólo 8 por ciento de todas las propiedades a la venta, agregó.
"La tendencia de precios en la categoría más baja del mercado ha sido positiva, no cabe duda'', dijo Chris Vlad, presidente de Alpha One Real Estate, empresa de evaluaciones inmobiliarias de Hollywood que trabaja mayormente con los bancos. "El sector de los precios más altos todavía está muy débil''.
Vlad dijo que esperaba que las casas de mayor valor se depreciaran entre 12 y 24 por ciento más el próximo año, a medida que más unidades entran al mercado con menos compradores potenciales.
La venta de casas unifamiliares de uso aumentó 26 por ciento en Miami-Dade y 32 por ciento en Broward en octubre, en comparación con el año pasado. Las ventas mes a mes bajaron 8 por ciento en Miami, de 619 en septiembre a 571 en octubre. En Broward, esa cifra aumentó de 800 a 826, un alza de 3 por ciento.
Las ventas de condominios superaron a las de viviendas unifamiliares en octubre. En Miami-Dade aumentaron 47 por ciento en comparación con el mismo período del año anterior y en 68 por ciento en Broward. Las ventas mes por mes en Miami-Dade aumentaron 5 por ciento. En Broward el alza fue de 7 por ciento.
En comparación, a nivel nacional la venta de viviendas aumentó 10 por ciento entre septiembre y octubre. Los corredores dijeron que la inminente expiración del crédito fiscal de $8,000 para los que compran su primera casa fue un factor importante pues los compradores se apuraron para aprovechar el programa. Anteriormente este mes, el Congreso prorrogó el crédito hasta el 30 de abril y lo amplió para incluir un crédito de $6,500 para los propietarios que cumplen ciertos requisitos.
A nivel nacional, la venta de casas usadas aumentó 24 por ciento en comparación con el año pasado.
Para comprender la dinámica de precios, Shuffield dijo que los analistas consideran la oferta de viviendas como el indicador más importante de la salud del mercado, puesto que mide la demanda en comparación con la oferta. Esto se calcula dividiendo el número de casas a la venta entre el número de viviendas vendidas en el último mes.
Por lo general, cuando la oferta de viviendas es suficiente para un año o más, los precios tienden a bajar. Con una oferta suficiente para entre seis y nueve meses, los precios no cambian, pero cuando la oferta baja de seis meses, la actividad comienza a hacer subir los precios, como ha sucedido recientemente con las viviendas de menos de $100,000.
Pero la recesión tiene una advertencia: la gran cantidad de viviendas que no se han puesto a la venta por parte de los bancos y las que están en proceso de ejecución hipotecaria probablemente sigan alimentando el mercado con decenas de miles de unidades durante el próximo año.
Shari Olefson, abogado inmobiliario de Fowler White Boggs en Fort Lauderdale y autor de Foreclosure Nation: Mortgaging the American Dream, dijo que los compradores en potencia de viviendas de alto precio no tienen el mismo incentivo que los que compran su primera casa, puesto que presumiblemente ya muchos tienen vivienda propia. Más de estos propietarios también están en ejecución hipotecaria a medida en que el mercado laboral empeora.
Los Aguilar, propietarios de la casa que venden en $375,000, dijo que están decididos a capear el temporal.
"Hemos recibido muchas llamadas --mayormente de compradores de otros países-- pero los compradores en potencia están encontrando viviendas más baratas'', dijo Miguel Aguilar.
Fuente: El Nuevo Herald
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